Elektrokontrolle im Stockwerkeigentum: Wohnung, Allgemeinteil, wer beauftragt?

Im Stockwerkeigentum gehört jede Wohnung einer anderen Person, Treppenhaus, Keller und Heizung gehören allen gemeinsam. Bei der Elektrokontrolle stellt sich darum die Frage: Wer muss was kontrollieren lassen, wer beauftragt und wer bezahlt? Wir zeigen, wie es in der Praxis abläuft.

Dieser Artikel ist keine Rechtsberatung. Massgebend sind das Reglement Ihrer Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Beschlüsse der Versammlung.

Wohnung und Allgemeinteil

Die elektrische Installation eines Mehrfamilienhauses im Stockwerkeigentum besteht aus zwei Teilen:

• Die Installation in der Wohnung: Steckdosen, Leuchten, Stromkreise und Wohnungsverteilung. Sie gehört in der Regel zum Sonderrecht der einzelnen Stockwerkeigentümer.
• Der Allgemeinteil: Hauptverteilung, Treppenhaus, Keller, Waschküche, Heizung, Aussenbeleuchtung und oft eine Tiefgarage. Anlagen, die allen dienen, gehören nach dem Zivilgesetzbuch zwingend zu den gemeinschaftlichen Teilen.

Für jeden Zählerstromkreis braucht es einen eigenen Sicherheitsnachweis. In der Regel erhält also jede Wohnung ihren Sicherheitsnachweis und der Allgemeinteil einen eigenen.

Wer beauftragt die Kontrolle?

Die Niederspannungs-Installationsverordnung (NIV) nimmt den Eigentümer der Installation oder seinen Vertreter in die Pflicht. Für die Wohnung sind das die einzelnen Stockwerkeigentümer. Für den Allgemeinteil ist es die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung.

In der Praxis hat es sich bewährt, dass die Verwaltung die Kontrolle des ganzen Hauses koordiniert, wenn die Kontrollperiode abläuft. Sie holt eine Offerte ein, informiert die Eigentümer und stimmt die Termine ab. So kommen wir einmal ins Haus statt mehrmals, und der Preis pro Wohnung sinkt.

Wer bezahlt?

• Allgemeinteil: Die Kosten gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten. Diese werden nach dem Zivilgesetzbuch grundsätzlich nach Wertquoten verteilt, sofern Ihr Reglement nichts anderes vorsieht.
• Wohnungen: Die Kontrolle der eigenen Wohnung bezahlt in der Regel der jeweilige Stockwerkeigentümer. Wie die Verwaltung das abrechnet, hängt von Ihrem Reglement und Ihrer Vereinbarung ab.

Rechenbeispiel: sechs Eigentumswohnungen

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Eigentumswohnungen, alle Wohnungen und der Allgemeinteil in einem Auftrag:

Position	Preis
Grundpreis inkl. allgemeiner Gebäudeteile, 2 bis 7 Wohnungen	CHF 350.–
6 Eigentumswohnungen à CHF 165.–	CHF 990.–
Total	CHF 1’340.–

Alle Preise exkl. MWST. Lässt jede Partei ihre Wohnung einzeln kontrollieren, kostet das pro Wohnung CHF 320.–, also für sechs Wohnungen CHF 1’920.–, und der Allgemeinteil ist dann noch nicht kontrolliert. Allfällige Kosten für Kontrollberichte bei Mängeln kommen in beiden Fällen dazu. Alle Positionen finden Sie unter Preise.

Beim Verkauf einer einzelnen Wohnung

Wird eine Eigentumswohnung verkauft und liegt die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurück, braucht es eine Kontrolle mit neuem Sicherheitsnachweis. Kontrolliert wird dabei nur die Installation der verkauften Wohnung, nicht der Allgemeinteil. Für sie gilt der Preis einer Eigentumswohnung als Einzelauftrag. Wer die Kontrolle bezahlt, lesen Sie unter Elektrokontrolle bei Handänderung: Wer zahlt?.

Fazit

Im Stockwerkeigentum sind für die Elektroinstallationen innerhalb der Wohnungen grundsätzlich die jeweiligen Stockwerkeigentümer verantwortlich, für die allgemeinen Gebäudeteile die Gemeinschaft. Am einfachsten und günstigsten ist eine gemeinsame Kontrolle, koordiniert durch die Verwaltung. Wir übernehmen die Elektrokontrollen für Liegenschaftsverwaltungen mit einer festen Ansprechperson, von der Terminkoordination bis zur Einreichung aller Sicherheitsnachweise.